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Algunos conceptos que debes conocer si vas a suscribir un préstamo hipotecario

TAE, carencia, amortización, subrogación… son algunos de los términos que escucharás al informarte sobre una hipoteca. ¿Sabes lo que significan y lo que implican?

Pareja mirando su próxima vivienda3 de febrero de 2016.- La contratación de un préstamo hipotecario es uno de los trámites más habituales y también más transcendentes de la vida de muchos ciudadanos, que a la hora de informarse, negociar y firmar estos productos, se enfrentan a conceptos a veces un tanto complejos. Conocer su significado y las condiciones que implican es fundamental para poder tomar decisiones.

  • Antes de empezar… ¿tienes claro lo que es un contrato hipotecario? La RAE lo define como un “contrato que vincula una cosa, generalmente bienes inmuebles, al pago de una deuda, determinando, si esta no ha quedado satisfecha, la facultad del acreedor de enajenar la cosa para satisfacer su crédito”.

Por tanto, el préstamo hipotecario consta de dos elementos. En primer lugar está la hipoteca en sí, que es el bien inmueble que se pone como garantía de que ese préstamo se pagará. Por otro lado está el contrato de préstamo, mediante el cual la entidad deja una cantidad al solicitante. Este, mediante ese contrato, se obliga a la devolución íntegra de dicha cuantía, además de los intereses y los gastos pactados, en el plazo estipulado.

  • La cuota de amortización es el importe que la persona que suscribe el préstamo hipotecario debe pagar periódicamente hasta devolver la cuantía total prestada. Lo habitual es que se abone de forma mensual. En este mismo sentido, el plazo de amortización sería el tiempo fijado para completar la devolución a la entidad financiera.
     
  • La carencia es el período de tiempo durante el que el beneficiario del préstamo únicamente paga intereses y no está amortizando capital.
  • Además de las cuotas, en el préstamo hipotecario figurará el tipo de interés nominal (TIN), el porcentaje que se aplica al capital pendiente de devolución. Esta es la cuantía que la entidad financiera está cobrando por el préstamo del dinero.  Pero el dato en el que hay que fijarse para saber lo que vamos a pagar y poder comparar entre diferentes opciones es la TAE (Tasa Anual Equivalente).

    La TAE tiene en cuenta el tipo de interés nominal, las comisiones y determinados gastos que puede incluir un préstamo en un determinado plazo. Este es el parámetro que nos permite ver el coste real de cualquier préstamo o financiación. Por ello, al estudiar la contratación de una hipoteca es recomendable comparar la TAE de cada una de las propuestas a valorar, teniendo en cuenta un mismo plazo. 
     
  • La subrogación está relacionada con el cambio de titularidad de la hipoteca, que se puede dar en casos y situaciones diferentes. Por ejemplo, al adquirir una vivienda nueva el comprador tiene la posibilidad de subrogarse a la hipoteca del promotor, es decir, asumir el préstamo que éste tuviera contratado para financiar la construcción. Igualmente, si se trata de una vivienda que se adquiere a un particular, el comprador puede hacerse cargo de la hipoteca que tuviera el vendedor, con lo que se traspasa la deuda. En ambos casos, se produce lo que se denomina una ‘subrogación deudora’. Otra de las modalidades es la que se produce cuando el préstamo hipotecario se lleva a otra entidad financiera, buscando una mejora de las condiciones.
     
  • En algunos casos, la entidad financiera puede exigir un aval bancario como fórmula de la garantía del cobro. El avalista adquiere el compromiso de cubrir el importe del préstamo y responder con su patrimonio -ingresos, nómina, bienes inmuebles...- en caso de que el deudor incumpla las condiciones del contrato firmado con la entidad.
     
  • Y cuando el préstamo expira, nos encontramos con la ‘cancelación’. Una vez abonadas todas la cuotas del préstamo, es necesario solicitar un certificado de saldo cero –que acredite que se han efectuado todos los pagos- y con él acudir al Registro de la Propiedad para pedir el levantamiento de la hipoteca. Recuerda que la vivienda es la ‘hipoteca’, el bien que garantiza el pago del préstamo hipotecario; hasta que no se realizan estos trámites, la vivienda seguirá figurando en el Registro como hipotecada.
     
  • La novación no es un término que aparecerá en las conversaciones de la firma de una hipoteca, pero sí pueden toparse con él los ciudadanos, que por distintas circunstancias, necesiten cambiar lo estipulado en su préstamo. Es precisamente, eso, un cambio en las condiciones hipotecarias –plazo de amortización, interés, cuotas…- que hay que negociar con la entidad financiera con la que suscribimos el contrato. Ésta puede aceptar o no la novación; en caso de negativa, el ciudadano puede intentar negociar con otra entidad financiera que, de aceptar, deberá presentar una “oferta vinculante” a aquella entidad que realizó el préstamo hipotecario.

¿Hay más términos que no entiendes? ¡No firmes ni suscribas tu préstamo hipotecario hasta que no despejes todas tus dudas! Recuerda que cada una de las condiciones del préstamo implica unas obligaciones y compromisos, así que no te quedes con ninguna pregunta en el tintero.

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